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  • 07/02/18

GESTÃO FUNDIÁRIA

Por: Bernardo Freitas Graciano |


Com o advento da Lei 13.465 de 2017, as inovações referentes ao processo de Regularização Fundiária de terras urbanas e rurais, tornou-se mais célere e eficaz em relação às medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos e à titulação se seus ocupantes, garantindo o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade e o direito ao meio ambiente ecologicamente preservado.

O que é regularização fundiária?

Trata-se de um conjunto de ações multidisciplinares, onde atuam profissionais dos segmentos jurídico, urbanístico, ambiental e social, com a finalidade de integrar os assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.

As ações necessárias à promoção da regularização de um imóvel incluem desde o levantamento topográfico da área, averiguação da situação física, avaliação do bem, características ambientais, sociais, jurídicas, cadastros em órgãos públicos como Prefeitura, INCRA e Receita Federal, análise de cadeia dominial registrada em cartório, passando pelas etapas de diagnóstico, estudos técnicos e fundiários, elaboração de pareceres, proposituras para compatibilização à legislação e outras assessorias específicas, de modo a assegurar o cumprimento de todos os procedimentos formais e certificar a condição de conformidade legal e viabilidade da regularização.

A partir daí, são produzidos o projeto e as peças técnicas necessárias para formalizar a regularização do parcelamento perante os órgãos públicos e o cartório de registro de imóveis.

Todo o procedimento de regularização documental, que garante o título de propriedade em benefício dos ocupantes, deverá observar as legislações vigentes bem como as condicionantes ambientais e sociais, buscando assegurar as condições dignas de ocupação e consolidação da área no contexto de uma cidade sustentável, de modo a garantir a função social da propriedade e o bem-estar da população/comunidade.

Por quê regularizar?

A regularização fundiária além de trazer segurança jurídica, garante ao proprietário do título imobiliário, facilidades diversas como obtenção de financiamentos habitacionais ou rurais, cria o direito de sucessão aos seus herdeiros em casos de morte, além de permitir o acesso aos serviços básicos de saneamento, distribuição de água e energia elétrica, inclusão dos lotes nos cadastros municipais, proporcionando o endereçamento oficial à essas moradias, entre outras.

Sob o ponto de vista patrimonial, histórico ou ambiental, a regularização fundiária também se faz necessária como meio para promover a legalização e incorporação de áreas de interesse ao patrimônio público ou privado. Para isso, são necessárias providências de regularização destinadas a identificar, delimitar, avaliar e legitimar o processo de aquisição e domínio dessas áreas. Conforme o objetivo da regularização, o escopo de trabalho também poderá envolver a catalogação patrimonial, tratativas para desapropriação ou procedimentos de ratificação ou registro.

 

De forma geral, os serviços prestados pela Moisés Freire Advocacia são estruturados em três etapas:

ETAPA 1 – LEVANTAMENTO DE DADOS E INFORMAÇÕES:

Consiste na realização de serviços para reconhecimento da situação de cada imóvel ou área a regularizar. Compreende a auditoria imobiliária na consolidação de dados acerca do imóvel, envolvendo seus aspectos físicos, sociais, ambientais, dominais e legais como providências acerca de medição (levantamentos planialtimétricos), avaliação do imóvel, cadastros socioeconômicos de seus ocupantes e elaboração de relatórios preliminares.

ETAPA 2 – DIAGNÓSTICO E DEFINIÇÃO DAS ESTRATÉGIAS DE REGULARIZAÇÃO:

Após feito o reconhecimento da situação do imóvel, é desenvolvido um diagnóstico completo da área, voltado a identificar a origem e características da área a regularizar, apurar as desconformidades incidentes, verificação de cadastro em órgãos públicos (Receita Federal INCRA e Prefeituras) para, na sequência, serem definidas as estratégias para sua total regularização fundiária.

Fundamental destacar que, é traçado também o perfil do cliente, seja ele pessoa física ou jurídica, buscando atender da melhor forma seus interesses na regularização daquele imóvel para que este diagnóstico traga as diversas possibilidades de regularização de seu patrimônio. Em casos de entraves nas regularização por características do adquirente, é estudado e fundamentado, a melhor forma de realização desta regularização.

ETAPA 3 – EXECUÇÃO DE PEÇAS TÉCNICAS E PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS À CONCLUSÃO DA REGULARIZAÇÃO E AO REGISTRO DO PARCELAMENTO:

Esta etapa compreende a execução da regularização, e inicia-se as ações específicas, identificadas como necessárias para a conclusão do processo de regularização fundiária. Dentre as atividades mais comuns, estão: elaboração de minutas de contratos, providências para possibilitar a lavratura de escrituras públicas, medição do imóvel, elaboração de mapas e memoriais descritivos, coleta de assinatura de proprietários e confrontantes, retificação de área administrativa/judicial, abertura de inventários extrajudiciais/judiciais, usucapião extrajudiciais/judiciais, desmembramento de área em glebas/parcelamento do solo, dissolução de condomínio/estremação de divisas, cadastros na Prefeitura, INCRA, Receita Federal, inscrição no CAR, regularização de reservas.

No caso da regularização/compensação de patrimônio histórico ou ambiental, destinada à aquisição de áreas para preservação ou preservação de patrimônio, esta etapa inclui estudos ambientais específicos do tema, elaboração de peças técnicas de desapropriação, tratativas para composição amigável e execução processual de ações judiciais.

Também se destacam os seguintes atos e processos na área de Gestão Fundiária:

Atuação em processos judiciais e extrajudiciais de usucapião, retificação, reintegração e manutenção de posse;

  • Estruturação de Condomínio de lotes e Condomínio simples;
  • Aprovações municipais e regularização em área rural;
  • Legitimação Fundiária;
  • Levantamento Topográfico;
  • Cadastro socioeconômico;
  • Cadastro documental;
  • Avaliação de bens imóveis;
  • Assistência técnica e jurídica em processos judiciais e extrajudiciais;
  • Assistência técnica e jurídica em suscitação de dúvidas de processos administrativos;
  • Assessoria na lavratura de instrumentos públicos em nível nacional;
  • Análise e elaboração de contratos imobiliários;
  • Negociação para aquisições de terras;
  • Regularização e Due Diligence imobiliária;
  • Elaboração de montagem de processo de DUP – Declaração de Utilidade Pública;
  • Consultoria técnica na compra e venda e garantias de bens imóveis;
  • Auditoria imobiliária dos bens imóveis em estoque;
  • Parecer jurídico e técnico para autorização de imóveis rurais adquiridos por estrangeiros equiparados (PF e PJ).

A Moisés Freire Advocacia tem como missão elaborar diagnósticos, criar e implantar, com agilidade e eficácia, soluções jurídicas, financeiras, gerenciais e notariais de elevado padrão técnico para o incremento dos resultados e da sustentabilidade das empresas clientes.

Sócios responsáveis pelo produto:

Bernardo Freitas Graciano

Diego Fugiwara

Diretora da MF Gestão Fundiária:

Priscila Prado



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