Regularização Fundiária para iniciantes
Texto produzido por Maria Clara Malta, bacharelanda em Direito pela Faculdade Milton Campos, experiência em contencioso e consultivo cível, imobiliário e gestão fundiária, integrante do quadro do escritório desde 2017
Ao ser desafiada pela equipe Fundiária para escrever sobre a Regularização, pautei em relatar de forma simplificada e detalhada o que fazemos no nosso dia a dia dentro do escritório. Afinal, como muitos falam, não conversamos em códigos e a Regularização não é tão assustadora assim, é apenas uma forma simplificada e eficaz de proporcionar ao nosso cliente a solução e desburocratização em todo o processo, além de um acompanhamento transparente, conciliado com reuniões semanais, e um amplo acesso ao nosso sistema BI® para acompanhamento do serviço prestado.
A Regularização Fundiária é um processo que inclui medidas jurídicas, extrajudiciais, urbanísticas, ambientais e sociais, buscando a objetivação do processo de legalização dos assentamentos, imóveis urbanos e rurais irregulares.
Partindo do ponto de vista jurídico-social e principalmente econômico, buscamos, em primeiro lugar, a simplificação dos procedimentos, em grande parte extrajudiciais, garantindo sempre a segurança jurídica do procedimento.
Nosso trabalho inicia a partir da auditoria imobiliária dos núcleos urbanos ou rurais informais e imóveis que pertencerão ou que pertencem ao cliente, e, a partir de então elaboramos estratégias para organizá-los, assegurando assim, a agilidade e presteza na elaboração de atos e consultoria nas esferas notarial, registral e fundiária.
Inicialmente fazemos um estudo sobre a situação de cada imóvel, a quem pertence, qual forma de posse e quanto tempo a exercem. Todos estes dados precisam ser levantados através de uma auditoria imobiliária bem precisa para que se possa escolher o melhor instrumento a ser utilizado, a partir de então vamos alinhar estrategicamente as medidas jurídicas e administrativas a serem tomadas correspondentes à solução dos problemas dominiais. Os instrumentos a serem utilizados irão depender da situação fundiária do imóvel, e para que a escolha e aplicação do instrumento sejam eficazes, é importante que os gestores conheçam os instrumentos, a fim de que possam analisar o mais adequado para a realidade do imóvel a ser regularizado.
Conjuntamente com atividades notariais e registrais, visando assegurar condições práticas e céleres para acesso à terra urbanizada, oferecemos estruturação de condomínio e loteamentos, ou até mesmo elaboração de montagem de processo de Declaração de Utilidade Pública – DUP. Para isso contamos com uma equipe especializada na área notarial e registral resolução do processo, para regularização da base imobiliária, registro do parcelamento e registro dos Títulos, dentre outros. Tudo isso garantindo maior eficácia e participação do cliente em todas as etapas do processo de regularização.Não há como falar de Regularização Fundiária sem citar a Lei 13.465/17, alterando assim, as regras para a regularização fundiária no Brasil. Com essa lei, o procedimento para regularização do imóvel se torna mais célere, trazendo uma oportunidade para milhares de pessoas que se encontram em situação “irregular”.
O Código de Processo Civil instituiu em seu artigo 1.071 o procedimento extrajudicial para o usucapião de bens imóveis. Com fulcro no artigo 1.071, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passou a ser acrescida do artigo 216-A, que passou a regular o procedimento do usucapião a ser requerido perante o Oficial de Registro de Imóveis.
O instituto se insere no fenômeno da desjudicialização ou extrajudicialização do direito, transferindo competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais, especialmente as serventias notariais e registrais.
Essa delegação de competências aos notários e aos registradores ocorre somente quando há disponibilidade de direitos envolvidos e não existe conflito entre as partes, o que reduz o número de processos judiciais e contribui com a agilidade na resolução das demandas. Vale ressaltar, que notários, ou tabeliões, e oficiais de registros públicos, são profissionais do direito, dotados de fé pública, que prestam serviços públicos voltados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e principalmente eficácia de atos jurídicos.
As espécies da usucapião são as previstas no Código Civil e na Constituição, e entre os documentos a serem apresentados, inclui-se o justo título, se houver, prova da quitação de tributos e taxas e quaisquer outros que evidenciem a posse, como contratos de prestação de serviço no imóvel, correspondências, etc. Ainda, a Escritura Pública de Ata Notarial é um importante e obrigatório instrumento que deve ser utilizado como meio para comprovação do tempo e dos fatos da posse. É lavrada por Tabelião de Notas de livre escolha da parte, desde que, seja no mesmo município de localização do imóvel. Além disso, devem ser juntadas planta e memorial descritivo, certidões negativas dos Registros de Imóveis, dentre outros documentos que podem ser requeridos a critério do Registrador.de acordo com o Provimento nº 260 da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais.
Diante toda praticidade e funcionalidade que o procedimento extrajudicial nos proporciona, podemos concluir que, tal ferramenta encontra-se em ascensão, devendo se tornar uma prática reiterada entre os litigantes, Pois, visa conferir um desenlace mais eficiente ao usucapião consensual e está prestes a se tornar um instrumento tão útil quanto o inventário e o divórcio, contribuindo assim, para legalizar situações consolidadas e promover regularização fundiária de forma mais simplificada.
Em relação as novidades trazidas pelo advento da lei 13.465/17, importante citar o acesso ao Crédito Imobiliário relacionado a regularização. Tal medida consiste em um benefício advindo do procedimento de regularização, onde, produtores rurais, pessoa física ou jurídica, dentre tantos outros podem se beneficiar do crédito.
Não nos restam dúvidas de que a regularização fundiária é a porta de entrada para o acesso ao crédito imobiliário, e consequentemente ao crescimento da produtividade e geração da renda no campo e na cidade.
Para dar início ao procedimento de investimento ao crédito, dentre as inúmeras exigências, é imprescindível a comprovação de idoneidade financeira, a apresentação de garantias reais ou pessoais e, dependendo da linha de crédito pleiteada, a apresentação de orçamento ou projeto de aplicação dos recursos. Em relação às garantias, na prática é a hipoteca ou alienação fiduciária, a partir de então, serão aplicados recursos. Importante frisar que, o imóvel adquirido por usucapião é título originário, o imóvel então estará livre e totalmente desembaraço para angariar crédito no mercado.
Por fim, conclui-se que o investimento no crédito garante os recursos para comprar, investir, trabalhar, e geram desenvolvimento econômico e segurança social, criando assim um ambiente necessário para o acesso à terra, à produção e à comercialização do imóvel usucapido.
Todos os procedimentos citados acima exigem planejamento, visão estratégica, visão sistêmica, cronogramas e trabalho em equipe. Para isso contamos com um conjunto de advogados e consultores competentes e especialistas, uma equipe estruturada, avançada e preparada, para assim, fornecer todos os meios necessários, tanto para o procedimento de Regularização Fundiária, Usucapião Extrajudicial, serviços notariais, registrais e o acesso ao Crédito Imobiliário.
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